یکی از سوالات رایج میان مستأجران این است که اگر خانه‌ای که اجاره کرده‌اند در طول مدت قرارداد توسط صاحبخانه فروخته شود، آیا قرارداد اجاره از بین می‌رود و مستأجر باید ملک را تخلیه کند؟
در ماده ۴۶۶ قانون مدنی آمده است که: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود…» با این حال، این ماده مانع نمی‌شود که موجر که کماکان مالک عین مستأجره است، ملک را به شخص دیگری انتقال دهد یا بفروشد.
در ماده ۴۹۸ قانون مدنی نیز آمده است:
«اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است؛ مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.»
بنابراین اصل بر این است که اگر موجر عین مستأجره را به شخص دیگری منتقل یا آن را بفروشد، عقد اجاره همچنان به قوت و اعتبار خود باقی می‌ماند و فروش ملک به خودی خود باعث پایان یافتن قرارداد اجاره نمی‌شود.
اگر در قرارداد حق فسخ برای موجر وجود داشته باشد چه می‌شود؟
اگر در عقد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش یا انتقال عین مستأجره، موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد، موجر می‌تواند با استفاده از این حق، قرارداد اجاره را فسخ کند. در این صورت، با توجه به شرایط قرارداد و مقررات قانونی، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
اگر چنین شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد چه می‌شود؟
اگر موجر حق فسخ در صورت فروش ملک را برای خود شرط نکرده باشد، فروش ملک باعث از بین رفتن قرارداد اجاره نمی‌شود و اجاره تا پایان مدت مقرر در قرارداد به قوت خود باقی خواهد ماند.
در این حالت، مالک جدید نمی‌تواند صرفاً به دلیل اینکه ملک را خریداری کرده است، مستأجر را مجبور به تخلیه کند و باید حقوق مستأجر ناشی از قرارداد اجاره را رعایت نماید.
همچنین برای باقی ماندن عقد اجاره، نیازی نیست که حتماً در قرارداد فروش، اجاره‌نامه از مالک قبلی به مالک جدید «منتقل» شود؛ زیرا مطابق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، اصل بر بقای اجاره است. مالک جدید نیز در حدود قانون و قرارداد اجاره، قائم‌مقام مالک قبلی خواهد بود و باید حقوق و تعهدات مربوط به رابطه استیجاری را رعایت کند.
تکلیف ودیعه مستأجر چه می‌شود؟
یکی دیگر از سوالات مهم این است که اگر مستأجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا پول پیش به مالک قبلی پرداخت کرده باشد، پس از فروش ملک چه کسی مسئول بازگرداندن آن است؟
در این مورد باید شرایط قرارداد، نحوه انتقال ملک و توافقات میان مالک قبلی و مالک جدید بررسی شود و نمی‌توان صرفاً با توجه به فروش ملک، در همه پرونده‌ها یک حکم واحد صادر کرد. در معاملات ملکی، معمولاً طرفین درباره وضعیت ودیعه مستأجر در قرارداد فروش تعیین تکلیف می‌کنند. یکی از روش‌های متداول این است که مبلغ ودیعه از ثمن معامله کسر شود و خریدار در مقابل، متعهد به استرداد ودیعه به مستأجر در پایان رابطه استیجاری شود. با این حال، این موضوع یک قاعده الزامی قانونی نیست و طرفین می‌توانند درباره نحوه تسویه ودیعه به شکل دیگری توافق کنند. بنابراین بهتر است وضعیت ودیعه و مسئولیت استرداد آن، صراحتاً در قرارداد فروش مشخص شود.