یکی از رایج‌ترین اختلافات میان موجر و مستأجر زمانی ایجاد می‌شود که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده، اما مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
آیا موجر می‌تواند شخصاً مستأجر را از ملک بیرون کند؟ آیا ابتدا باید اظهارنامه بفرستد؟ تکلیف مبلغ ودیعه یا پول پیش مستأجر چه می‌شود؟
برای پاسخ به این پرسش‌ها باید به قانون حاکم بر قرارداد و شرایط اجاره توجه کرد.
۱. با پایان مدت اجاره، مستأجر باید ملک را تخلیه کند
مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره با انقضای مدت برطرف می‌شود. بنابراین، اگر مدت اجاره تمام شده و قرارداد نیز تمدید نشده باشد، مستأجر اصولاً مکلف به تخلیه و تحویل ملک به موجر است. اگر مستأجر پس از پایان مدت، بدون اجازه موجر همچنان در ملک باقی بماند، بسته به شرایط پرونده، موجر می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند.
البته موجر نیز نمی‌تواند برای تخلیه، شخصاً اقدام به بیرون کردن مستأجر یا قطع خودسرانه آب و برق و سایر خدمات کند و باید از طریق قانونی اقدام نماید.
۲. اگر مستأجر تخلیه نکند، موجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
در قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند، در صورت انقضای مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد، موجر می‌تواند با رعایت شرایط قانونی، برای تخلیه ملک اقدام کند. اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، تخلیه از طریق مرجع صالح مربوط به اجرای اسناد رسمی قابل پیگیری است و در قراردادهای عادی نیز در صورت وجود شرایط قانونی، امکان درخواست دستور تخلیه وجود دارد.
۳. آیا قبل از درخواست تخلیه باید اظهارنامه فرستاد؟
ارسال اظهارنامه می‌تواند برای اعلام رسمی پایان قرارداد و درخواست تخلیه مفید باشد، اما در همه موارد شرط لازم برای صدور دستور تخلیه نیست. موجر می‌تواند برای اعلام رسمی مطالبه خود اظهارنامه ارسال کند و در صورت وجود شرایط قانونی، مستقیماً از طریق مرجع صالح برای تخلیه اقدام نماید.
۴. تکلیف پول پیش یا ودیعه مستأجر چه می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین نکات در زمان تخلیه، وضعیت مبلغ ودیعه یا تضمینی است که مستأجر هنگام انعقاد قرارداد به موجر پرداخت کرده است. مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، در موارد مشمول این قانون، اگر موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک به موجر اصولاً منوط به استرداد آن مبلغ به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.
بنابراین، موجر نمی‌تواند صرفاً با استناد به پایان قرارداد، بدون تعیین تکلیف ودیعه، تخلیه ملک را به همان شکل معمول پیگیری کند. اگر موجر ادعا کند مستأجر بابت اجاره‌بهای معوقه یا خسارت واردشده به ملک بدهکار است، موضوع باید مطابق مقررات قانونی پیگیری و اثبات شود و موجر نمی‌تواند صرفاً بر اساس ادعای خود، هر مبلغی را از ودیعه کسر کند.