یکی از سوالات مهم در روابط میان موجر و مستأجر اماکن تجاری، تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه است. این دو حق اگرچه در عرف گاهی به جای یکدیگر استفاده می‌شوند، اما از نظر منشأ ایجاد و مقررات قانونی با یکدیگر تفاوت دارند.
۱. حق سرقفلی
حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مورد توجه قرار گرفته و اصولاً منشأ قراردادی دارد. به طور کلی، سرقفلی مالی است که در ارتباط با اجاره یک ملک تجاری و در ازای امتیازات و شرایط خاص مورد توافق طرفین قرار می‌گیرد. مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، موجر می‌تواند در زمان انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و همچنین در شرایط مقرر قانونی، مستأجر نیز می‌تواند در طول مدت اجاره برای انتقال حق خود به دیگری، از مالک سرقفلی دریافت کند یا آن را به دیگری منتقل نماید. بنابراین، سرقفلی اصولاً بر مبنای توافق طرفین و شرایط مقرر قانونی ایجاد می‌شود و برخلاف حق کسب و پیشه، صرف فعالیت مستأجر در ملک تجاری به خودی خود برای او حق سرقفلی ایجاد نمی‌کند. در صورتی که مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، در زمان تخلیه و پایان رابطه استیجاری، حسب مورد و با توجه به شرایط قرارداد و قانون، می‌تواند استرداد حق خود را مطالبه کند. همچنین مطابق مواد ۷، ۸ و ۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، در صورتی که ضمن عقد اجاره، حقوقی برای مستأجر پیش‌بینی شده باشد؛ برای مثال شرط شود مالک تا زمانی که ملک در تصرف مستأجر است حق افزایش اجاره‌بها یا تخلیه او را نداشته باشد و هر سال ملک را با همان مبلغ به وی اجاره دهد، مستأجر می‌تواند در ازای اسقاط این حقوق، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی دریافت کند. همچنین اگر شرط شود مالک ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد و هر سال آن را با اجاره‌بهای متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل، سرقفلی مطالبه و دریافت نماید. در مقابل، مطابق ماده ۹ همین قانون، اگر مستأجر کلیه حقوقی را که ضمن عقد برای او پیش‌بینی شده است استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
۲. حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه بیشتر در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مطرح می‌شود. حق کسب و پیشه برخلاف سرقفلی، اصولاً ناشی از فعالیت مستأجر، جذب مشتری، رونق کسب و تجارت و موقعیت تجاری ملک است و ممکن است حتی بدون اینکه مستأجر در ابتدای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، برای او ایجاد شود. در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، در مواردی که موجر با رعایت شرایط قانونی درخواست تخلیه ملک تجاری را مطرح می‌کند، حسب علت تخلیه ممکن است مکلف به پرداخت تمام یا بخشی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر باشد.
برای مثال:
- در مواردی مانند احداث بنا، نیاز شخصی موجر به کسب یا پیشه و تجارت و نیاز به سکونت موجر یا افراد واجب‌النفقه او، با وجود شرایط قانونی، موجر باید حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را مطابق مقررات پرداخت کند.
- در صورت انتقال مورد اجاره به غیر بدون رعایت شرایط قانونی، در موارد مقرر در قانون، موجر می‌تواند درخواست تخلیه کند و حسب مورد، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر یا متصرف پرداخت می‌شود.
- اما در برخی موارد از جمله تغییر شغل بدون رعایت شرایط قانونی، تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره‌بها، قانون شرایط متفاوتی پیش‌بینی کرده و در این موارد اصولاً موجر مکلف به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست.
بنابراین، در حق کسب و پیشه، علت تخلیه اهمیت بسیار زیادی دارد و نمی‌توان گفت مستأجر در هر شرایطی هنگام تخلیه مستحق دریافت حق کسب و پیشه است.
تفاوت اصلی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
به طور خلاصه می‌توان گفت:
حق سرقفلی بیشتر بر پایه توافق و قرارداد طرفین ایجاد می‌شود و مقررات اصلی آن در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ آمده است. اما حق کسب و پیشه یا تجارت از آثار فعالیت مستأجر و شرایط رابطه استیجاری است و در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ مطرح می‌شود. به همین دلیل، نباید این دو اصطلاح را صرفاً به دلیل شباهت عرفی، یک حق واحد دانست.
آیا ممکن است یک مستأجر هم حق سرقفلی داشته باشد و هم حق کسب و پیشه؟
در برخی روابط استیجاری ممکن است موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه در کنار یکدیگر مطرح شود، البته رویه قضایی حق کسب و پیشه و حق سرقفلی را یکی می داند و در هر پرونده اصولا فقط به یک مورد رای می دهد در صورتی که بنا به مر قانون اگر عقد اجاره ای مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و در عین حال مستاجر ابتدای قرارداد مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد علی الاصول مستاجر هنگام تخلیه می تواند هم حق کسب و پیشه و هم حق سرقفلی را مطالبه نماید. تشخیص این موضوع به تاریخ و شرایط انعقاد قرارداد، قانون حاکم بر رابطه استیجاری، نحوه پرداخت مبلغ، مفاد قرارداد، علت تخلیه و شرایط پرونده بستگی دارد و ممکن است مبلغ پرداختی در محاسبه حقوق مالی مستأجر مؤثر باشد. بنابراین، در هر پرونده باید مشخص شود مبلغی که در ابتدای اجاره پرداخت شده دقیقاً چه ماهیتی داشته و تحت چه عنوان و در مقابل چه حقی پرداخت شده است.