یکی از اختلافات رایج میان موجر و مستأجر در طول مدت اجاره، این است که اگر ملک یا وسایل و تأسیسات آن دچار خرابی شود، هزینه تعمیرات بر عهده مالک است یا مستأجر؟
برای پاسخ به این سؤال نمی‌توان گفت تمام تعمیرات با موجر یا تمام تعمیرات با مستأجر است؛ بلکه ابتدا باید نوع تعمیر، مفاد قرارداد و عرف محل مورد بررسی قرار گیرد.
۱. تعمیرات و مخارج لازم برای امکان استفاده از ملک
مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، اصولاً بر عهده مالک است؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد یا عرف محل برخلاف آن باشد. بنابراین، اگر تعمیراتی برای حفظ قابلیت استفاده متعارف از ملک ضروری باشد، اصل بر این است که هزینه آن بر عهده موجر است.
برای مثال، اگر تأسیسات اصلی ساختمان، لوله‌کشی اصلی، سیستم‌های اصلی گرمایشی یا سرمایشی یا بخش‌های اساسی بنا دچار خرابی شوند و تعمیر آنها برای استفاده متعارف از ملک ضرورت داشته باشد، اصولاً هزینه تعمیر بر عهده موجر خواهد بود.
۲. تعمیرات جزئی و هزینه‌های ناشی از استفاده معمول
در مقابل، هزینه‌هایی که مربوط به استفاده روزمره و متعارف مستأجر از ملک هستند، حسب مورد می‌توانند بر عهده مستأجر قرار بگیرند.
با این حال، بهتر است صرفاً بر اساس اینکه یک تعمیر را «جزئی» یا «اساسی» می‌نامیم، مسئول پرداخت هزینه را مشخص نکنیم؛ زیرا تشخیص اینکه تعمیر موردنظر برای امکان انتفاع از ملک ضروری بوده یا ناشی از استفاده و تقصیر مستأجر است، به شرایط هر مورد بستگی دارد. همچنین اگر خرابی به دلیل تعدی یا تفریط مستأجر ایجاد شده باشد، مسئولیت آن می‌تواند بر عهده مستأجر قرار گیرد.
۳. اگر در قرارداد اجاره درباره تعمیرات توافق شده باشد چه می‌شود؟
یکی از نکات مهم ماده ۴۸۶ قانون مدنی این است که قاعده مسئولیت مالک در خصوص تعمیرات و مخارج لازم، مطلق نیست و طرفین می‌توانند در قرارداد اجاره درباره مسئولیت پرداخت هزینه‌ها توافق کنند.
بنابراین، پیش از اینکه درباره مسئولیت موجر یا مستأجر تصمیم‌گیری شود، باید متن قرارداد اجاره و شروط مربوط به تعمیرات نیز بررسی شود. برای مثال ممکن است طرفین در قرارداد توافق کرده باشند که هزینه برخی تعمیرات خاص بر عهده مستأجر باشد.
۴. آیا مستأجر می‌تواند خودش تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از اجاره‌بها کم کند؟
این یکی از مهم‌ترین نکات در اختلافات مربوط به تعمیرات است. مستأجر نباید تصور کند که چون تعمیر بر عهده موجر است، می‌تواند بدون اطلاع و اجازه او تعمیرات را انجام دهد و سپس هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند. مطابق ماده ۵۰۲ قانون مدنی، اگر مستأجر بدون اذن موجر در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
بنابراین، اگر تعمیر ضروری است، بهتر است مستأجر ابتدا موضوع را به موجر اطلاع دهد و برای انجام تعمیر و نحوه پرداخت هزینه، توافق کند. در صورت بروز اختلاف و امتناع موجر از انجام تعمیرات ضروری، می‌توان حسب مورد از طریق قانونی برای الزام موجر به انجام تعمیرات اقدام کرد.
۵. اگر خرابی به دلیل تقصیر مستأجر باشد چه کسی هزینه را پرداخت می‌کند؟
اگر خرابی ملک یا تأسیسات آن در نتیجه تعدی یا تفریط مستأجر ایجاد شده باشد، مسئولیت جبران خسارت می‌تواند بر عهده مستأجر قرار گیرد. مطابق ماده ۴۹۳ قانون مدنی، مستأجر اصولاً نسبت به عین مستأجره ضامن نیست؛ اما اگر در نگهداری و استفاده از آن مرتکب تعدی یا تفریط شود، ضامن خواهد بود. همچنین مطابق مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی، تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن یا متعارف و تفریط به معنای ترک عملی است که به موجب قرارداد یا عرف برای حفظ مال غیر لازم است. بنابراین، صرف وقوع خسارت یا خرابی در ملک برای مطالبه خسارت از مستأجر کافی نیست و باید تعدی یا تفریط مستأجر و مسئولیت او نسبت به خسارت احراز شود. برای مثال، اگر خرابی یک وسیله یا تأسیسات در نتیجه استفاده نادرست مستأجر یا بی‌احتیاطی و کوتاهی او در نگهداری ملک ایجاد شده باشد، امکان مطالبه خسارت از او وجود خواهد داشت. همچنین باید توجه داشت که رابطه میان عمل یا ترک عمل مستأجر و خسارت واردشده نیز باید احراز شود؛ بنابراین هر خرابی‌ای که در مدت اجاره اتفاق افتاده باشد، لزوماً قابل انتساب به مستأجر نیست. در صورت اختلاف میان موجر و مستأجر درباره علت خرابی یا میزان خسارت، موضوع می‌تواند با توجه به شرایط پرونده و در صورت نیاز، از طریق نظر کارشناس بررسی شود. تشخیص نهایی مسئولیت نیز با مرجع رسیدگی‌کننده است.
۶. اگر موجر تعمیرات ضروری را انجام ندهد چه باید کرد؟
اگر تعمیراتی برای امکان استفاده از ملک ضروری باشد و مسئولیت آن نیز بر عهده موجر قرار گیرد، اما موجر از انجام آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند حسب مورد الزام موجر به انجام تعمیرات را از مرجع صالح درخواست کند. در این موارد، اگر درباره ضروری بودن تعمیر یا مسئولیت پرداخت هزینه اختلاف وجود داشته باشد، ممکن است موضوع برای تشخیص فنی به کارشناس ارجاع شود. همچنین اگر انجام تعمیرات ضروری موجب شود مستأجر نتواند تمام یا بخشی از ملک را مورد استفاده قرار دهد، شرایط قانونی مربوط به حقوق مستأجر نیز باید بررسی شود.