پرداخت به‌موقع اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین تعهدات مستأجر است. اما اگر مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، آیا موجر می‌تواند او را تخلیه کند؟پاسخ این سؤال به قانون حاکم بر قرارداد اجاره، نوع ملک، تاریخ انعقاد قرارداد و مفاد اجاره‌نامه بستگی دارد. به همین دلیل، ابتدا باید مشخص شود رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است یا قانون سال ۱۳۷۶.
۱. قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
در قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‌شوند، حتی با اتمام مدت اجاره نیز موجر نمی‌تواند اقدام به تخلیه ملک استیجاری نماید مگر در مواردی که قانون احضا نموده است. یکی از مواردی که در قانون ذکر شده دادخواست تخلیه توسط موجر به سبب عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است.در این حالت ابتدا باید رابطه استیجاری میان طرفین احراز شود و اظهارنامه رسمی( چنانچه قرارداد اجاره عادی یا شفاهی باشد) و اخطاریه (چنانچه اجاره نامه رسمی باشد) با مهلت ده روزه برای پرداخت اجور معوقه داده ضمیمه دادخواست شود.در مواردی نیز که مستأجر در طول یک سال بیش از دو بار پس از دریافت اخطار یا اظهارنامه قانونی اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت نکرده باشد، موجر بدون نیاز به ارسال مجدد اظهارنامه یا اخطاریه برحسب مورد می تواند به دادخواست تخلیه اقدام نماید.لازم به ذکر است تا قبل از قدور حکم تخلیه مستأجر می‌تواند در صورت وجود شرایط قانونی، با پرداخت اجور معوقه و بیست درصد آن به عنوان جریمه، مانع تخلیه شود. این امتیاز مطابق قانون اصولاً فقط یک بار قابل استفاده است.بنابراین، در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، موجر برای تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها باید تشریفات و شرایط مقرر در قانون را رعایت کند.
۲. قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، وضعیت با قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ متفاوت است.اگر مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند اجاره‌بهای معوقه را مطالبه کند و چنانچه در قرارداد برای عدم پرداخت اجاره‌بها حق فسخ یا تخلیه پیش‌بینی شده باشد یا از سایر جهات قانونی حق فسخ ایجاد شده باشد، می‌تواند مطابق شرایط قانونی برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند.بنابراین، صرف نپرداختن اجاره‌بها را نباید در همه قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ به معنای صدور فوری دستور تخلیه دانست؛ بلکه باید ابتدا قرارداد و شروط آن و همچنین مبنای قانونی درخواست تخلیه بررسی شود.در این نوع قراردادها، دستور تخلیه فوری اصولاً سازوکاری است که در صورت انقضای مدت اجاره و با وجود شرایط قانونی، قابل استفاده است؛ اما اگر مدت اجاره هنوز تمام نشده باشد، برای تخلیه پیش از موعد باید مبنای قانونی یا قراردادی لازم برای پایان دادن به رابطه استیجاری وجود داشته باشد.