گاهی مستأجر در طول مدت اجاره، تمام یا بخشی از ملکی را که اجاره کرده است به شخص دیگری واگذار می‌کند. اما آیا مستأجر چنین حقی دارد؟ اگر در قرارداد اجاره، انتقال ملک به دیگری ممنوع شده باشد چه اتفاقی می‌افتد؟
پاسخ این سؤال به مفاد قرارداد و قانون حاکم بر رابطه استیجاری بستگی دارد و در قراردادهای مشمول قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ نیز شرایط یکسان نیست.
۱. آیا مستأجر اصولاً می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد؟
مطابق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
بنابراین، اصل بر این است که مستأجر در مدت اجاره می‌تواند مورد اجاره را مجدداً به شخص دیگری اجاره دهد؛ اما اگر در قرارداد، انتقال به غیر یا اجاره مجدد ملک ممنوع شده باشد، مستأجر باید به این شرط قراردادی پایبند باشد.
۲. اگر قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد
در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، انتقال مورد اجاره به دیگری در مواردی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، می‌تواند برای موجر حق درخواست تخلیه ایجاد کند.
مطابق بند ۲ ماده ۱۴ این قانون، اگر مستأجر برخلاف توافق یا شرایط قانونی، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه مستاجر را بخواهد. در این حالت، قانون برای مستأجر یا متصرف نیز آثار مالی خاصی در نظر گرفته و در صورت صدور حکم تخلیه به این علت، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر یا متصرف حسب مورد پرداخت می‌شود.
۳. اگر قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ باشد
در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نیز ابتدا باید به مفاد قرارداد توجه کرد.اگر در قرارداد، انتقال ملک به غیر ممنوع شده باشد و مستأجر برخلاف این شرط، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، این اقدام می‌تواند با توجه به مفاد قرارداد و شرایط پرونده، برای موجر حق فسخ یا درخواست تخلیه ایجاد کند.اما صرف وجود یک قرارداد دوم، به این معنا نیست که موجر در همه موارد می‌تواند مستقیماً «دستور تخلیه» بگیرد؛ زیرا دستور تخلیه شرایط و کاربرد مشخصی دارد و با دعوای فسخ قرارداد و تخلیه به علت تخلف مستأجر متفاوت است.بنابراین، اگر مستأجر برخلاف شرط قرارداد، ملک را به دیگری واگذار کرده باشد، موجر باید با توجه به متن قرارداد و مبنای قانونی موجود، اقدام مناسب را از مرجع صالح درخواست کند.
۴. اگر مستأجر دوم از ممنوع بودن انتقال اطلاع نداشته باشد چه می‌شود؟
ممکن است مستأجر اول، ملک را برخلاف قرارداد به شخص دیگری اجاره دهد و مستأجر دوم نیز از ممنوع بودن انتقال به غیر اطلاع نداشته باشد.
در این شرایط، اگر مستأجر دوم به دلیل این اقدام متحمل خسارت شود، موضوع رابطه قراردادی او با مستأجر اول باید جداگانه بررسی شود. برای مثال، مستأجر دوم ممکن است حسب مورد بتواند استرداد مبالغ پرداختی یا جبران خسارات خود را از مستأجر اول مطالبه کند. البته اینکه چه شخصی مسئول جبران خسارت است و میزان آن چقدر خواهد بود، به قرارداد میان طرفین، علم یا جهل مستأجر دوم و سایر شرایط پرونده بستگی دارد.