یکی از پرسش‌های رایج میان موجران و مستأجران این است که اگر قرارداد اجاره هنوز تمام نشده باشد، آیا صاحبخانه می‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند؟
اصل بر این است که قرارداد اجاره، عقدی لازم است؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد، هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند صرفاً به دلیل تغییر نظر خود، قرارداد را پیش از پایان مدت برهم بزنند. با این حال، در شرایطی که قانون یا قرارداد برای فسخ یا تخلیه پیش از موعد، حق یا مجوزی ایجاد کرده باشد، امکان پایان دادن به رابطه استیجاری پیش از پایان مدت وجود دارد.
۱. تخلف مستأجر از تعهدات قراردادی
اگر در قرارداد اجاره برای تخلف مستأجر از تعهدات، حق فسخ برای موجر پیش‌بینی شده باشد یا تخلف مستأجر مطابق قانون از موارد ایجادکننده حق فسخ یا تخلیه باشد، موجر می‌تواند با رعایت شرایط قانونی برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک اقدام کند. برای مثال، اگر مستأجر برخلاف مفاد قرارداد از ملک استفاده کند، اجاره‌بها را در موعد مقرر نپردازد یا تعهدات مهم قراردادی خود را نقض کند، بسته به مفاد قرارداد و مقررات حاکم بر رابطه استیجاری، ممکن است موجر حق فسخ یا درخواست تخلیه داشته باشد. البته صرف ادعای تخلف کافی نیست و وجود حق فسخ یا تخلیه و شرایط اعمال آن باید با توجه به قرارداد و قانون مربوط به آن بررسی شود.
۲. تخلیه پیش از پایان مدت در موارد مقرر در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
در برخی روابط استیجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند، قانون مواردی را پیش‌بینی کرده است که موجر می‌تواند حتی پیش از پایان مدت اجاره، حسب مورد از دادگاه درخواست فسخ اجاره یا تخلیه کند. برای اینک عقد اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ شود باید شروع رابطه استیجاری طرفین بعد از تاریخ ۱۳۵۶/۰۵/۰۲ و قبل از ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ باشد و اجاره جهت کسب و کار و تجارت باشد.مطابق ماده ۱۴ این قانون، در مواردی مانند تعدی یا تفریط مستأجر، تغییر شغل برخلاف شرایط مقرر قانونی، استفاده نامناسب از مورد اجاره و عدم پرداخت اجاره‌بها با رعایت تشریفات قانونی، امکان درخواست فسخ یا تخلیه وجود دارد. برای نمونه، در خصوص عدم پرداخت اجاره‌بها، مطابق بند ۹ ماده ۱۴، در صورتی که مستأجر اجاره‌بهای مقرر را نپردازد و پس از ابلاغ اخطار دفترخانه یا اظهارنامه، ظرف مهلت قانونی نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نکند، موجر می‌تواند حسب مورد از مراجع قانونی برای تخلیه و وصول اجاره‌بها اقدام کند. همچنین در اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶، تغییر شغل در شرایط مقرر در بند ۷ ماده ۱۴ می‌تواند از موجبات تخلیه باشد؛ البته قانون برای این مورد شرایطی مانند معین بودن شغل در قرارداد و تغییر آن بدون رضایت موجر را در نظر گرفته است.
۳. تخلیه در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶
در قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند، در صورت پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند با رعایت شرایط قانونی، تخلیه ملک را درخواست کند. برای استفاده از سازوکار دستور تخلیه در قرارداد عادی، قرارداد باید شرایط مقرر قانونی را داشته باشد؛ از جمله اینکه به صورت کتبی و در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستأجر و دو شاهد رسیده باشد. قرارداد رسمی نیز مشمول مقررات مربوط به خود خواهد بود. بنابراین، در یک قرارداد معمولی مشمول قانون ۱۳۷۶، صرف اینکه موجر در میانه مدت اجاره از ادامه قرارداد منصرف شده است، به خودی خود برای تخلیه پیش از موعد کافی نیست. اما اگر حق فسخ در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا یکی از اسباب قانونی فسخ یا تخلیه محقق شده باشد، ممکن است امکان اقدام پیش از پایان مدت وجود داشته باشد.
در نتیجه، موجر اصولاً نمی‌تواند صرفاً به دلیل اینکه دیگر تمایلی به ادامه اجاره ندارد، پیش از پایان مدت قرارداد مستأجر را بیرون کند. با این حال، اگر مستأجر مرتکب تخلف قراردادی یا قانونی شده باشد یا قرارداد و قانون برای موجر حق فسخ یا تخلیه پیش از موعد در نظر گرفته باشند، امکان اقدام قانونی وجود خواهد داشت.